Cuando empiezas a buscar una vivienda de obra nueva es habitual fijarse primero en el precio anunciado. Sin embargo, esa cifra no representa necesariamente todo el dinero que necesitarás para completar la operación.
A la hora de calcular cuánto cuesta comprar una vivienda de obra nueva, es necesario tener en cuenta impuestos, gastos asociados a la compraventa, posibles costes de financiación y las cantidades que tendrás que aportar antes de formalizar la escritura.
IVA, Actos Jurídicos Documentados, notaría, Registro de la Propiedad, tasación y posibles comisiones bancarias pueden formar parte de la planificación económica. Por eso, antes de reservar una vivienda conviene preparar un presupuesto completo y no limitarse únicamente al precio indicado por la promotora.
Por qué el precio anunciado no es el coste total de la vivienda
El precio comercial es el punto de partida de la operación. A partir de ahí pueden aparecer diferentes conceptos.
Precio de compraventa
Es el importe acordado por la vivienda y, cuando corresponda, los elementos vinculados incluidos en la operación.
Por ejemplo:
- vivienda
- plaza de aparcamiento
- trastero.
Debes comprobar siempre qué está incluido dentro del precio anunciado.
Impuestos
La compra de una vivienda nueva puede estar sujeta principalmente a:
- IVA
- Actos Jurídicos Documentados.
La tributación concreta dependerá de la operación y de las circunstancias del comprador.
Gastos de compraventa
También pueden existir gastos asociados a:
- notaría
- Registro de la Propiedad
- determinadas gestiones.
Gastos relacionados con la financiación
Si necesitas una hipoteca pueden aparecer otros costes, especialmente la tasación y, dependiendo de la entidad, determinadas comisiones. Por eso el presupuesto debe plantearse desde una perspectiva global.
Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva
Una vivienda nueva adquirida directamente al promotor tiene una fiscalidad diferente a una vivienda usada.
IVA de una vivienda de obra nueva
Con carácter general, la primera entrega de una vivienda realizada por el promotor está sujeta a IVA del 10 %.
Esto significa que una vivienda cuyo precio antes de impuestos sea de 250.000 euros tendría, como referencia:
250.000 € × 10 % = 25.000 € de IVA
El precio total después de añadir únicamente este impuesto sería:
- 275.000 €
- Existen determinados supuestos especiales, como algunas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública, en los que puede aplicarse un tipo diferente
- Por eso siempre conviene confirmar la tributación correspondiente a la vivienda concreta
Garaje y trastero
La Agencia Tributaria contempla la aplicación del tipo reducido a determinadas plazas de garaje y anexos cuando se transmiten conjuntamente con la vivienda y se cumplen los requisitos establecidos.
Por eso, si la vivienda incluye aparcamiento o trastero, conviene consultar cómo están configurados dentro de la compraventa.
Cuándo se paga el IVA de una vivienda nueva
El IVA puede estar relacionado con diferentes pagos realizados durante el proceso de adquisición.
En una vivienda comprada sobre plano pueden existir:
- reserva
- cantidades entregadas durante la construcción
- pago final antes o durante la escritura.
La forma concreta dependerá del calendario de pagos establecido. Por eso, antes de reservar, debes preguntar no solamente cuánto cuesta la vivienda sino cuándo tendrás que disponer de cada cantidad. Puedes ampliar esta parte consultando nuestra guía sobre comprar una vivienda sobre plano.
Qué es el AJD al comprar una vivienda nueva
Además del IVA, una operación de obra nueva formalizada mediante escritura pública puede estar sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Este impuesto es competencia autonómica, por lo que el tipo puede variar según la comunidad donde se encuentre el inmueble y las circunstancias de la operación.
Cuánto se paga de AJD en la Comunitat Valenciana
En la Comunitat Valenciana, la Agencia Tributaria Valenciana publica actualmente diferentes tipos.
Entre ellos:
- 1,5 % como tipo general.
- 0,1 % para determinadas primeras copias de escrituras de adquisición de vivienda habitual.
Por eso no resulta correcto afirmar que todos los compradores de obra nueva en Valencia o Castellón pagarán automáticamente el mismo porcentaje. La tributación dependerá de las características concretas de la operación.
Ejemplo sencillo
Imaginemos nuevamente una vivienda de:
250.000 €
Si, únicamente a efectos ilustrativos, la base liquidable considerada fuera de 250.000 euros:
Con un tipo del 0,1 %:
250.000 € × 0,1 % = 250 €
Con un tipo del 1,5 %:
- 250.000 € × 1,5 % = 3.750 €
- La diferencia es importante
- Por eso, antes de calcular tu presupuesto final, debes verificar qué tipo resulta aplicable en tu caso
Ejemplo de impuestos de una vivienda nueva de 250.000 euros
Podemos crear un escenario orientativo. Precio de la vivienda: 250.000 € IVA del 10 %: 25.000 € Después habría que añadir el AJD correspondiente según las características de la operación.
Por tanto, únicamente con IVA, el comprador ya debería prever:
275.000 €
antes de considerar:
- AJD
- notaría
- Registro
- tasación
- financiación
- otros posibles gastos.
Este ejemplo demuestra por qué es importante no calcular la compra únicamente sobre el precio comercial.
Gastos de notaría al comprar una vivienda de obra nueva
La compraventa normalmente se formaliza mediante escritura pública. Esta intervención notarial genera unos aranceles regulados.
El importe concreto puede depender de factores como:
- valor de la operación
- extensión de la escritura
- número de copias
- características específicas del documento.
No existe una única cantidad válida para todas las viviendas.
No confundas la notaría de compraventa con la de la hipoteca
Este es uno de los errores más habituales. La compra de la vivienda y la constitución de una hipoteca son operaciones distintas. La legislación hipotecaria actual establece que la entidad financiera asume determinados gastos relacionados con la escritura del préstamo hipotecario.
Eso no significa que el banco asuma automáticamente todos los gastos derivados de la compraventa de la vivienda. Es importante separar ambos conceptos cuando prepares tu presupuesto.
Gastos del Registro de la Propiedad
Una vez formalizada la compraventa, la vivienda puede inscribirse a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad. La inscripción también genera un coste regulado. El importe dependerá de las características de la operación.
Registro de compraventa y registro de hipoteca
Nuevamente conviene diferenciar:
- inscripción de la adquisición de la vivienda
- de
- inscripción de la garantía hipotecaria
- Cuando existe financiación, ambas operaciones pueden aparecer relacionadas temporalmente, pero jurídicamente no son exactamente lo mismo
Gastos de gestoría
Dependiendo de cómo se organice la operación, puede intervenir una gestoría para realizar determinados trámites. Cuando existe una hipoteca, la entidad financiera suele trabajar con una gestoría para gestionar
